Costo de las expropiaciones en Playa Grande
En los últimos meses ha cobrado relevancia mediática el conflicto por las propiedades dentro del parque nacional marino Las Baulas en Playa Grande, Guanacaste.
Mucho se ha dicho sobre el costo que para el Estado representaría el continuar con el proceso de consolidación del parque: algunos han afirmado públicamente que las expropiaciones tendrían un costo total de 700 millones de dólares, equivalente a un 3% del PIB del 2007. Otros adversarios del proceso hablan de 400 millones de dólares.
Ante estos costos tan elevados, la lógica tendería a evidenciar que este proyecto público no es rentable para la sociedad, aun sin considerar los potenciales beneficios económicos y ambientales de la consolidación del parque.
Otra perspectiva. Otra perspectiva, sin embargo, se abre al analizar con mayor rigurosidad las premisas de estos costos tan elevados. Estas incluyen un precio promedio por metro cuadrado de $850, fundamentado en los cinco avalúos más elevados de peritos judiciales. Lo que no manifiestan quienes exponen estas cifras es que otras valoraciones de otros peritos judiciales han tasado las mismas tierras en cerca de $70 por metro cuadrado y el promedio de todas las valoraciones de diferentes peritos del Ministerio de Hacienda es $31. Cuál de todos es el precio “real” es una pregunta irresuelta hasta ahora y tanta disparidad en las valoraciones se debe a las diferentes metodologías y juicios de valor aplicadas.
La Ley de Expropiaciones de nuestro país dicta que los propietarios deben ser resarcidos con una compensación monetaria que les permita adquirir un bien semejante (precio justo); en parte este es el fundamento que explica los valores elevados del precio por metro cuadrado de algunos avalúos. Los peritos han tomado dos o, cuando mucho, cinco lotes de referencia en Tamarindo o Flamingo para determinar el valor que debe ser aplicado al caso de Playa Grande. La compensación del Estado no necesariamente debe ser tal que permita a los propietarios adquirir los terrenos más caros de las zonas aledañas; las estimaciones de costos estratosféricos de las expropiaciones fundamentadas en estos precios resultan poco creíbles y manipulables.
Estudio económico. Con el fin de estimar de manera objetiva estos costos, se ha realizado un estudio económico que toma como referencia un total de 121 terrenos costeros en venta, con diversas características y precios por metro cuadrado que van desde los $20 hasta los $1667 y que se ubican en las costas de Guanacaste norte, Guanacaste sur y el Pacífico central.
De esta manera, se ha podido estimar de una forma más rigurosa que el precio por metro cuadrado está en función –entre otras– del área, la zona y algunas amenidades como el frente al mar y el acceso directo por vía pública.
A partir de este análisis, de acuerdo al tamaño y las características de la mayoría de propiedades expropiables en Playa Grande, el precio promedio de la expropiación rondaría los $131 por metro cuadrado. Hay propiedades que tendrían precios superiores, unos $249 por metro, y otras que contarían con precios inferiores, cercanos a los $105 por metro.
Montos de expropiaciones. Considerando las 31 hectáreas expropiables en el sector de Playa Grande, el monto de las expropiaciones se situaría alrededor de los 50 millones de dólares, monto al cual se agregaría en posteriores fases expropiatorias la compensación por algunas casas que se encuentran dentro del parque nacional, que representarían –se estima– otros 10 millones de dólares. Las compensaciones otorgadas a los propietarios cumplirían, a partir de estos montos, con el precepto del precio justo.
El artículo 37 de la Ley Orgánica del Ambiente establece un mandato jurídico expreso: las expropiaciones deben realizarse. El Estado, entonces, enfrentando la clásica disyuntiva de qué hacer con los escasos recursos públicos debería recurrir a la ayuda internacional y a fondos que se recaban en todo el mundo en pro de la conservación de recursos y especies naturales para financiar este proyecto. Después de todo, la conservación de los sitios de anidación de la tortuga baula en nuestras playas genera externalidades positivas mucho más allá de nuestras fronteras.